Какая недвижимость лучше продается
или что такое "Resale Ability"

Сергей Гудин
Часть третья.


Несколько слов о подвальной площади здания. Часть людей предпочитает приобретать жилье в относительно новом районе. Для них дома в возрасте 3-5 лет являются идеальной целью для покупки. Некоторый недостаток такого жилья лишь в одном. Большинство таких домов имеют не отделанную, то есть незавершенную подвальную часть.

Действительно, многие люди, купив новый или относительно новый дом, не считают нужным, либо не в состоянии финансово первое время заниматься отделкой подвала. Тем не менее, сегодняшний рынок показывает, что покупатели все чаще заинтересованы в покупке недвижимости с уже завершенным подземным пространством. Найти объяснение такой тенденции не сложно. Все больше людей используют "basement" в качестве домашнего офиса, в качестве источника дополнительных доходов при его аренде, или просто в виде дополнительного жилищного пространства. Стоит также сказать, что покупка недвижимости с отделанным "basement" окажется и более выгодной покупкой и в тоже время вероятно меньшей проблемой при ее реализации.

Более старые дома возводились по принципам, которые предполагали использование подземного этажа лишь в технических целях. Превратить такое пространство в жилое зачастую почти невозможно. Реагируя на спрос потребителя, строители возводят современные дома как раз таким образом, чтобы оставить владельцу возможность при желании превратить эту площадь в полезную. Вот почему уровень высоты потолка подвальной части становится с каждым годом все выше и в современных домах уже соответствует высоте первого этажа. Такие изменения позволяют думать, что в ближайшие годы большее количество строительных компаний будут возводить дома с изначально завершенным подземным этажом.

Возраст строения. Безусловно, фактор возраста недвижимости является немаловажным. Если вы планируете через короткий срок выгодно реализовать недвижимость, старайтесь приобретать жилье, которое не так давно построено. Формула довольно проста. Если вы покупаете тридцатилетний дом и живете в нем 10 лет, то продавать придется уже соответственно сорокалетний дом. Если вы купили дом, которому всего 3 года, то, прожив в нем, например, 5 лет, вы будете продавать лишь восьмилетний дом. Согласитесь, что разница довольно существенная. Кроме того, и прирост цены на менее старый дом, вероятно, будет более высоким. Возраст строения воздействует на покупателя не только морально. Не секрет, что чем старше здание, тем возможно чаще придется сталкиваться с проблемами ремонта. Возраст дома, вероятно, скажется даже в случае, если хозяева поддерживают его в прекрасном состоянии. Мне приходилось видеть тридцатилетние дома, состояние которых, было практически идеальным, то есть таким, которое в Канаде мы называем "move-in condition". Тем не менее, стиль отделки таких сооружений, тип используемых материалов, строительные технологии, безусловно, значительно отличаются от аналогов современного строительства.

Повторюсь и на этот раз, что для каждого правила есть свои исключения. Мне доводилось работать с недвижимостью построенной более 40-50 лет назад. Исходя из того места, в котором она расположена, уверен, что реализовать ее можно будет и выгодно и быстро. В том же уже однажды описанном мною Оквилле, дома-бунгало, расположенные в непосредственной близи к озеру ценятся весьма и весьма дорого. Хорошо если повезет купить там маленький домик за 500,000 - 700,000 долларов. Хотя вряд ли повезет, так как никто не торопится их там продавать, несмотря на то, что возраст этих строений достигает 100 лет.

Говоря о старом стиле отделки, я имел в виду чистый, аккуратный дом, но не обновленный современными материалами снаружи и изнутри. Тем не менее, и вам вероятно так же встречались довольно старые дома, полностью переоборудованные согласно последним достижениям строительства и архитектурного дизайна. Безусловно, возраст дома в таком случае теряет свое значение. Более того, такая недвижимость стоит весьма и весьма дорого, так как образуется идеальная, для многих, комбинация - "новый дом - в старом районе".

Тем не менее, как всегда существует обратная сторона медали. Купив жилье и планируя его скоро продавать, будьте расчетливы в вопросах вложения денег в его переустройство. Довольно часто деньги, вложенные в обустройство дома, возвращаются в цене продажи лишь на уровне 60-65%. У вас будет в дальнейшем возможность прочитать отдельную статью на эту тему.

Maintenance fee. Важным фактором при выборе кондоминиум жилья (condo apartment, condo town house) является величина оплаты за услуги корпорации, владеющей зданием. Согласно статистике, в среднем величина "condo fee" увеличивается примерно на 5% в год. Чаще всего это объясняется обычной амортизацией строения. Говоря проще, чем старше здание, тем больше денег требуется на его содержание.

Очень характерная, на мой взгляд, ошибка покупателя в том, что в погоне за дешевой недвижимостью, мы часто не придаем особого значения размерам condo fee. Предположим, удалось купить кондоминиум, в котором ежемесячная оплата за услуги корпорации составляет 400.00 долларов в месяц. Согласно 5% ежегодного прироста расходов на содержание здания, очень возможно, что через 5 лет "condo fee" составит уже 500.00 долларов. Не сложно догадаться, что в момент реализации, такая недвижимость может оказаться не слишком привлекательной для потенциального покупателя. Теперь вы понимаете, почему такое кондо-жилье зачастую продается недорого. Размер "condo fee" не во власти продавца и все что ему остается делать это регулировать цену самой недвижимости. Мне, кстати, встречались дома городского типа (condo townhouse) цена которых постепенно снижается по мере роста стоимости услуг кондоминиум корпорации. Как видите, реализация кондо несколько отличается от других типов жилья. Надо успеть передать эстафетную палочку другому, или говоря без прикрас во время от такой недвижимости избавиться.


Начало статьи.
Предыдущая часть.
Продолжение статьи.
На этой страничке вы найдете множество других статей, освещающие чуть ли не все возможные вопросы на практически любые темы о недвижимости.



Сергей Гудин

(416) 999.5777 cell
(905) 755.0500 bus
goodinhomes@gmail.com
United Professionals Realty Inc.