ЕЩЕ РАЗ О ПОКУПКЕ НОВЫХ ДОМОВ

Сергей Гудин
Довольно любопытные тенденции, на мой взгляд, развиваются сегодня в формировании цен на вновь строящиеся дома. Мне хотелось поделиться своим видением ситуации с людьми, которые стоят сегодня перед выбором: покупать от строителей - либо все же покупать 2-5 летний дом от частного владельца. Необычность ситуации с ценами на новые дома заключаются в следующем. Еще 1-2 года назад стоимость будущего нового дома соответствовала и даже была меньше стоимости своего однолетнего аналога. Логика подобного подхода представлялась и представляется мне оправданной.
  1. Если дом приобретается заранее и будущему владельцу придется ждать около 1-2 лет заселения, то естественно предположить, что цена на него должна быть несколько меньшей. Пожалуй, только в этом случае имеет смысл заплатить взнос на строительство дома вперед и ждать.
  2. Покупая новый дом будущий владелец, по крайней мере, на первое время, обрекает себя на жизнь в окружении строительной пыли, грязи, шума работающей техники и так далее. Опять же при этом справедлива чуть меньшая цена недвижимости, скрашивающая все эти не слишком приятные дополнения к быту новосела.
С учетом вышеприведенной логики довольно интересными представляются последние тенденции в ценообразовании на строящееся жилье. Проведенный мною анализ цен показывает, что в большинстве районов новые дома все чаще продаются дороже уровня цен уже построенных аналогов.

Перед вами одна из моих недавних сделок по покупке отдельно стоящего дома в Ричмонд Хилл. Недвижимость расположена в непосредственной близости к пересечению улиц Yonge & Devonsleigh и по итогам торгов она была приобретена за сумму в $383,000. При этом, любопытно, что буквально в 50 метрах от дома строители возводят точно такие же дома, в которых абсолютно та же планировка и отделка, однако цена на подобные сооружения составляет уже 399,000 тысяч. Кроме того, если земельный участок более удачно расположен, то аналогичная недвижимость уже предлагается на продажу по цене 415,000 – 420,000 тысяч долларов.

На мой вопрос, почему новые дома сегодня стоят, дороже представитель строительной компании смог выдвинуть лишь довод о том, что потребитель покупает совершенно новый дом. Исходя из такой логики, получается, что 2-3 летний дом - это чуть ли не дряхлое строение, хотя как мы знаем это не так и в реалии такой дом внутри мало, чем отличается от нового. Одним словом, подобное объяснение не прозвучало для меня убедительно. Получается, что за удовольствие жить среди грязи, пыли, шума и бульдозеров надо заплатить на 15,000-20,000 долларов дороже и еще год подождать. Проанализировав ситуацию в других районах, пришел к выводу, что история повторяется и в других районах Ричмонд Хилл, в Торнхилл, в Мэйпл, Оквилле, Миссиссаге и так далее.

Сравнения цен показывают, что сегодня потребителю все чаще продается еще не построенный дом, за цену, которую он будет стоить в следующем году. Кроме того, покупателю приходится вносить деньги уже сегодня в 2002 году за жилье, которое, как мы уже выяснили, ему продают в ценах 2003 года.

Кстати, о деньгах. Те, кто еще не начал заниматься реальным выбором нового дома от строителей и лишь мечтает о нем, зачастую не знают какой финансовый “сюрприз” их ожидает.

Вы, вероятно, знаете, что не новый дом потребитель может купить, внеся лишь 5% от стоимости недвижимости в качестве собственного взноса. А как с этим обстоит дело у строителей?

Вот здесь то как раз потребителя и ожидает обещанный мною сюрприз. В большинстве случае величина первого взноса на новый дом составляет 10-15%, а в некоторых случаях даже 20% от стоимости дома. Вносятся деньги, обычно по определенной схеме. Например, в случае 15% взноса, деньги чаще вносятся по формуле 5+5+5. Первые 5% процентов суммы вносятся при подписании договора, через 30 дней вносятся еще 5% и через 60 дней еще 5%. В других компаниях схемы оплаты могут быть несколько другими, тем не менее, так или иначе деньги должны быть внесены в пределах 3-4 месяцев. Как бы там не было, пока мне не встречались компании согласные принять в качестве взноса на строительство дома сумму в размере 5% от стоимости жилья.

Получается, что, покупая дом стоимостью в 300,000 долларов, потребитель должен отдать строителям 30,000-40,000 долларов. В случае если приобретается дом стоимостью 400,000 долларов, взнос может составить от 60,000 до 80,000 долларов. Соответственно возникает вопрос. Как много потенциальных покупателей в состоянии без особого труда расстаться с подобными суммами? При чем как вы помните, с деньгами приходится расставаться на год-два, то есть задолго до момента, когда они воплотятся во что-то материальное.

Не скрою, что совсем недавно я интересовался новым строительством и для себя лично. Была такая мысль сменить место жительства и заодно получить для себя абсолютно новенький дом. Естественно анализ цен при этом интересовал меня уже не только с профессиональной точки зрения. В конечном итоге, и как вы уже вероятно догадались, идея покупки нового дома была мною отвергнута.

Получается, что в тех районах, которые меня интересовали, проще купить тот же самый дом через год, когда он будет уже построен. Полагаю, что к тому времени всегда найдутся желающие или нуждающиеся продать свою недвижимость. При этом вряд ли цена на готовый дом будет существенно отличаться от той которая была заплачена строителям, особенно если покупался дом в ценообразованиях последующего года.

Еще одно важное дополнение. Сегодняшняя цена на будущий новый дом вероятнее всего просчитывается исходя из нынешних тенденций роста стоимости недвижимости, например за последний год. Как вы знаете, цены на недвижимость сильно выросли за последнее время и объяснением тому являются предельно низкие процентные ставки на финансирование. Вы также знаете о том, что процент на моргидж в последние месяцы начал подрастать, что вполне естественно, так как он просто не может быть вечно предельно малым. В связи со сказанным разумно предположить, что дальнейшие темпы роста цен на недвижимость могут замедлиться и возможно даже цены на время закрепятся на определенной отметке. Если подобные события произойдут в ближайшее время, то купленный сегодня новый дом и просчитанный в ценах следующего года, может к тому же оказаться купленным заведомо дорого. Какие последствия такая ситуация может вызвать для будущего владельца вы уже догадываетесь и сами.

Кстати, сделанное мною предположение в отношении развития будущих цен на недвижимость обосновать не сложно. Если процентная ставка будет подниматься дальше, то качественный и количественный состав клиента на рынке недвижимости может поменяться. С одной стороны вполне вероятен отток с рынка покупателей привлеченных недавним очень низким процентом на кредиты. Такого рода потребитель покупает жилье несколько раньше запланированного срока в надежде воспользоваться преимуществами дешевого процента. С другой стороны покупатель, которому уже необходимо приобретать жилье, с учетом новых процентных ставок, возможно, начнет интересоваться более дешевой недвижимостью. Понятно, что на эту последнюю тенденцию, рано или поздно придется отреагировать и продавцу.

В связи со сказанным, потенциальным продавцам недвижимости, желающим продать дом как можно дороже, вероятно стоит сегодня поторопиться с его реализацией.

Конечно же, я не ставил своей задачей в этой статье разгромить идею покупки нового дома. Безусловно, покупка нового жилья обладает целым рядом своих достоинств. Вопрос лишь в том насколько желания при таком приобретении соотносятся с экономической целесообразностью.

Безусловно, мне удалось проверить цены лишь отдельных строительных компаний и, возможно, не все новые дома продаются по завышенным ценам. Тем не менее, мне представляется, что по целому ряду районов и городов подобная тенденция ценообразования в новом строительстве просматривается вполне отчетливо.

В качестве небольшого совета читателям. Если вы рассматриваете возможность покупки нового дома, то до окончательного решения обратитесь к агенту по недвижимости и попросите его проанализировать для вас цены в интересуемом районе на уже существующие дома.

По крайней мере, это не лишняя мера убедиться в том, что вы платите за товар деньги, которых он реально стоит.


На этой страничке вы найдете множество других статей, освещающие чуть ли не все возможные вопросы на практически любые темы о недвижимости.

Если у Вас возникли вопросы по поводу данной статьи, то Вы можете задать их мне прямо здесь.

Сергей Гудин

(416) 999.5777 cell
(905) 755.0500 bus
goodinhomes@gmail.com
United Professionals Realty Inc.