ПОКУПАТЬ ИЛИ АРЕНДОВАТЬ?

Сергей Гудин
Часть третья.


Скорее всего, мысль о покупке жилья уже крутится в вашей голове все чаще и чаще. Почему не стоит с ней откладывать? Жилье постоянно растет в цене. В телевизионной передаче я упоминал о том, что нынешний дом стоимостью в 250,000 долларов оценивался в 1967 году примерно в 24,000 долларов, хотя конечно и тогда это были немалые деньги. Если даже за счет инфляции стоимость жилья растет на 5% в год, то это означает, что за каждый год раздумий вам в последствии придется изрядно заплатить. Например, дом стоимостью в 250,000 долларов через два года придется покупать уже за 275,000 долларов. Получается, что вы не только тратите впустую деньги на аренду, но еще и покупаете в итоге аналогичный дом значительно дороже. Выходит, что деньги теряются дважды: и на аренде, и на затянувшейся покупке.

Иная сторона инфляции. Представьте себе, что вы купили дом стоимостью в 200,000 долларов. Мы уже знаем, что через 10 лет его цена вполне может составлять 300,000 долларов. А теперь допустим, что те же 200,000 долларов вы положили в сундук или по старинке храните в чулке на протяжении того же времени. В этом случае инфляция начнет разъедать эти деньги и, скорее всего, через годы они превратятся в 100,000 долларов в условиях новой жизни и новых цен. Сомневаюсь, что найдутся желающие иметь через десятилетие сто тысяч долларов вместо трехсот.

Недвижимость, как предмет немеркнущей ценности, крепче любой валюты. Жилье практически никогда не инфлирует и тому есть простое объяснение. Очаг, как достижение семьи, всегда стоит на первом месте и желание его обеспечить всегда первично. Часть людей, правда, негативно реагирует на факт, что в течение 25 лет за дом приходится выплачивать практически его двойную цену. Действительно, сказанное вами примерно соответствует реальности. Тем не менее, говоря об этом, часто забывается, что за свои собственные деньги купить недвижимость мы не в состоянии. За удовольствие же получить дом сегодня, а окончательно расплатиться за него через 25 лет действительно придется платить. При этом не стоит забывать об еще одной детали. Положим, что вы купили дом стоимостью в 200,000 долларов, за который на протяжении 25 лет выплачиваете кредит. Через 20 лет дом, возможно, будет стоить уже 400,000 долларов, но вы по-прежнему продолжаете выплачивать недвижимость стоимостью в 200,000 долларов.

Покупка недвижимости может оказаться и источником извлечения доходов. Помните, мы говорили о том, что, оплачивая аренду, вы даете кому-то возможность на этом заработать. Можно перевернуть ситуацию в обратную сторону. Теперь хозяином положения можете оказаться вы. Допустим, вы уже сумели обеспечить себе жилье и имеете возможность приобрести еще одну недвижимость. Купив апартмент или дом, вы можете сдавать его в аренду. Даже если прибыль за вычетом расходов будет невелика, то, как вы уже знаете, люди, живя в вашей квартире, выплачивают за вас моргидж. Проще говоря, сдавая такой аппартмент на протяжении 25 лет, вы в итоге получите его в собственное владение бесплатно. Возможен и другой вариант. Вы можете купить недвижимость сроком всего, например, на 5 лет. Все это время арендаторы погашают платежи за кредит. По окончании указанных пяти лет вы решаете жилье продать. Если стоимость принадлежащей вам недвижимости будет увеличиваться хотя бы на 5% в год, то нехитрый подсчет показывает, что ее стоимость возрастет на 25%. Иными словами, купив квартиру за 200,000 долларов, через годы вы можете продать ее за 250,000 долларов. Любопытно, правда? Банк дает деньги, жилец усердно оплачивает кредит, а прибыль в итоге получаете вы. Существует понятие в экономике, которое называется "Leverage". Смысл его довольно прост. Идея в том, чтобы как можно меньше проинвестировать в покупку своих собственных денег и получить при этом максимально большую прибыль. Переведем это понятие на наш случай. Покупая недвижимость с взносом лишь в 5%, мы тем самым на оставшуюся сумму привлекаем деньги банка. По сути дела недвижимость и куплена почти целиком на деньги банка, ведь они составили 95%. Если удалось выгодно продать жилье, то с учетом прибыли, вложенные в начале 5% взноса, в итоге оказываются довольно высокорентабельной инвестицией. В этой простой идее и заключается смысл понятия ливередж. При этом немаловажно, что капитал, размещенный в стоимости дома, растет, а налоги на сумму прироста не платятся. С этим понятно, так как деньги как бы сидят внутри стоимости дома и платить налоги пока не с чего. Интересно другое. Если вы продадите свой дом и получите солидную прибыль по сравнению с той суммой, за которую вы его купили, то и в этом случае налог на образовавшуюся разницу не платится. Такая прибыль называется "capital gain" и в Канаде мы не платим на нее налог, при условии, что недвижимость является вашим жильем и вы не занимаетесь ее постоянной перепродажей в качестве бизнеса.

Немаловажным фактором покупки жилья является то, что с момента приобретения недвижимости вы, в некотором смысле, передвигаетесь в другой социальный слой людей. Например, вы знаете о том, что к владельцам недвижимостью у тех же банков совсем другое отношение. Прожив некоторое время в собственном доме, вы увидите, что финансовые организации будут наперебой предлагать вам все виды кредитных карт. И это никакие не чудеса. Любая кредитующая организация знает, что если банк доверил вам кредит на покупку недвижимости стоимостью, например, в 250,000 долларов, то дать вам кредит на сумму в 5 - 10 тысяч долларов уже не составляет особого риска. Даже если вы будете не в состоянии расплатиться с кредитором, то в случае неплатежеспособности банку уже есть на что претендовать. Вы, в свою очередь, наверняка не захотите потерять свой дом ради долга в пару тысяч долларов и, безусловно, вовремя вернете свою задолженность. Обратная ситуация при аренде. Вы не владеете недвижимой собственностью, а, значит, у вас нет никакого материального обеспечения под деньги, на которые претендуете.

Для большинства из нас совсем не безразличен вопрос, с кем рядом жить. Не удивительно, что в частном жилом квартале соседство скорее всего подберется более стабильным. Оно и понятно, ведь соседи не будут меняться каждый год, кроме того, люди, готовые серьезно заниматься выплатой кредита за дом, редко входят в категорию чересчур шумных, неблагополучных или тем более криминальных соседей.

Важнейшим мотивом покупать сегодня недвижимость является рекордно низкий процент на кредитование. Понимаю, что об этом твердят нынче все кому не лень, тем не менее ситуация реально соответствует действительности. Предельно малый процент приближает как никогда близко совокупные расходы по содержанию собственного жилья к оплате за аренду. Наверняка, вы тоже слышали о том, что с лета прошлого года риэлторская статистика продаж недвижимости в Торонто бьет рекорды месяц за месяцем. Кстати, все говорят о низком проценте, но не все представляют себе, насколько он мал. Недавно беседовал с финансовым брокером своей компании, старым и опытным специалистом Майклом Дори (Michael Dorey). Майк предложил мне статистику, которая вероятно позволит составить представление о размерах нынешнего процента на моргидж. Кстати, как вы думаете, какой процент за кредит люди в Канаде платили, например, 20 лет назад? Если особых идей нет, то и не мучайте себя. В 1981 году процент на кредит при покупке недвижимости составлял - 21.25%. Майкл также рассказал о том, что тем, кому удавалось в то время получить хотя бы 19%, были безмерно рады такому удачному повороту событий. Вот теперь вы уже можете сравнить те проценты с нынешними 5.4% - 5.7% и это, если говорить о кредите, зафиксированном на 5 лет. Если иметь в виду варьируемый (variable) заем, то его сегодня можно получить, например, под 2.9%, что звучит почти совсем неправдоподобно. Вот почему, несмотря на вялотекущую рецессию в Канаде, народ очень активно покупает недвижимость, понимая, что таких подарков долго раздавать не будут. Те, кто сегодня готов к покупке недвижимости и не занимается этим вопросом, на мой взгляд, допускают грубую ошибку, если не сказать грубейшую.

В конце этого материала мне хочется признаться в том, что я действительно убежденный сторонник покупки жилья. Как потребителю идея владения собственностью мне ближе, так как формула "плачу - получаю взамен материальный эквивалент", кажется мне более целесообразной. И наоборот, схема "плачу - не имею ничего взамен", на мой взгляд, оправдана лишь при отсутствии выбора.

И последнее. Современная опция покупки недвижимости всего лишь с 5% первичного взноса открывает дорогу практически всем желающим стать владельцем собственного жилья. Возможно поэтому, Канада занимает одно из первых мест в мире по количеству частной недвижимости на душу населения. Если и вы подумываете о покупке дома, то мне лишь остается сказать вам: "Добро пожаловать!" или в канадском варианте "Welcome to the club!"


Начало статьи.
На этой страничке вы найдете множество других статей, освещающие чуть ли не все возможные вопросы на практически любые темы о недвижимости.



Сергей Гудин

(416) 999.5777 cell
(905) 755.0500 bus
goodinhomes@gmail.com
United Professionals Realty Inc.