КОМИССИОННЫЕ АГЕНТА

Сергей Гудин

Человеческая натура такова, что всегда хочется знать кто и сколько заработал.
Вдвойне интересно это знать, если деньги зарабатываются к тому же еще и на вас. Мне хотелось сегодня подробно поговорить на тему оплаты услуг агента, потому как заблуждений по этому вопросу более чем достаточно.
Если вы принимаете решение о продаже дома или только начали задумываться на эту тему, то я настоятельно рекомендую вам прочитать этот материал.

Позиция типичного, стандартного продавца примерно следующая. "Раз уж в Канаде так принято, что без агента недвижимость никто не продает, то деваться некуда. Придется за эти услуги платить". Следующий ход мысли продавца. "Раз уж расходов не избежать, то нужно соглашаться на меньшее из зол. Следовательно надо найти агента, услуги которого обойдутся мне как можно дешевле". Вот почему продавцы, едва встретив агента в первую же минуту спрашивают. "А сколько вы берете за свои услуги?"

Если серьезный агент, который готов также серьезно работать на вас, называет общий процент комиссионных в размере 5%, то ответ продавца обычно следует незамедлительно. "Как же так? Мы каждый месяц получаем листовки в которых другие компании предлагают нам 3.5%. Какой же нам смысл работать с вами? Мы лучше пойдем к ним". Ясно, что такой агент после своего почти наглого заявления выглядит в лучшем случае на уровне грабителя и мародера.

Обратите внимание, что в погоне за низким процентом продавец ни разу не поинтересовался за что же эти деньги будут заплачены. В этом заключается вопрос: за какой набор услуг с вас спрашивают три с половиной процента (3.5%) комисионных?

Чтобы дальнейший разговор был понятен всем, давайте посмотрим как вообще механизм комиссионных работает. Обычные, стандартные комиссионные при продаже недвижимости составляют 5%, иногда продавцу удастся договориться на чуть меньший процент. Как правило, комиссионные всегда оплачивает продавец. Не забывайте о том, что на сумму оплачиваемых комиссионных владелец дома также платит 7% GST. Если вы думаете, что все эти деньги получает ваш агент, то конечно же ошибаетесь.

Комиссионный процент, например 5%, обычно делится пополам, первые 2.5% идут на оплату услуг риэлторской компании, выставившей дом на продажу, а вторые 2.5% пойдут на оплату услуг компании, агент которой будет представлять покупателя. Не только 5% комисионных, но и 2.5% комисионных не пойдут в оплату услуг самих агентов.

Каждый агент по недвижимости имеет контракт с компанией, в которой он работает, этот документ оговаривает, какой процент от сделки получит непосредственно сам агент. Теперь вы уже можете составить себе представление, что продавая дом за $200,000 вы должны будете заплатить 5% комиссионных, что составляет $10,000 из которых компания, продающая дом получит $5,000, а ваш агент, который и сделал для вас всю работу, получит свою часть от этой суммы.

Теперь давайте вернемся к нашей теме. Мы говорили о компаниях, которые готовы продавать вашу недвижимость за 3.5% комиссионных. Действительно, заманчивое предложение. Тем не менее вам стоит знать, что какой бы общий процент комиссионных вам не предлагался, для покупающего брокера, то есть для компании которая привела в ваш дом покупателя, всегда отводится 2.5%. Не сложно посчитать, что на оплату услуг компании, выставившей дом на продажу остается всего лишь 1%.

Уверен, что каждый из продавцов скажет, что это очень здорово.

К сожалению, рядовой потребитель иногда полагает, что набор услуг при продаже дома всегда один и тот же и вопрос лишь в том, чьи услуги окажутся дешевле. На этом недопонимании и держится трюк с 3.5%. Вы теперь знаете, что такая компания будет работать лишь за 1%. Почти всегда идея такого обслуживания лишь в том, чтобы выставить дом в риэлторскую базу данных, а затем просто ждать, когда другой агент (покупающий) продаст его. Агенты платят за услуги сети МLS, обычно порядка 20 долларов, и уже завтра ваш дом появится в риэлторской базе данных. Компания, которая сделала вам такое заманчивое предложение потратит еще сотню долларов на листовки или обьявление в газете. Общие затраты составят максимум 200 долларов, больше исходя из комиссионного процента она тратить не станет. Никаких других работ компания, почти наверняка, производить не будет. Идея проста. Вы мало платите, а агент соответственно мало для вас работает. Мне приходилось видеть листовки даже с 1% комиссии за продажу недвижимости. Этот трюк еще проще. Имеются в виду те же 3.5%, но чтобы предложение смотрелось совсем привлекательно, вам называется лишь доля процента для продающего брокера.

Идеология других компаний с низкими комиссионными процентами в том, чтобы поставить продажу домов на конвейер. Девиз в этом случае несколько иной. Предлагаем меньший процент - получаем много домов на продажу. При этом ваш дом оказывется лишь одним из многих. Ясно, что и внимание ему уделяется исходя из того же соотношения. Проще говоря, ваша недвижимость превращается в гамбургер, который катится по конвейеру и абсолютно неважно куда он попадет и кем будет съеден. Не будет съеден вообще, тоже не важно, есть много других гамбургеров.

Вряд ли это тот сервис, который вы ищете для себя.

Теперь поговорим о тех агентах, которые называли вам более высокий процент за свои услуги. Наверняка, они готовы предложить вам что-нибудь более интересное в плане услуг.

Ситуация на сегодняшний день следующая. Продающихся домов на рынке недвижимости тысячи и десятки тясяч. Выгодно продать дом нелегко, конкуренция среди них достаточно высокая. Если агент просто выставил ваш дом в базу данных и не предпринимает дополнительных усилий по его продаже, то к 10000 выставленных на продажу домов прибавится еще и ваш за номером 10001. После чего, информация о вашей недвижимости будет прокручиваться в базе данных и вся надежда лишь на то, что кто-то из агентов обратит на нее внимание.

Коротенький список услуг по продаже вашего дома за 3.5% мы уже знаем. Давайте посмотрим, что по максимуму агент может сделать, чтобы успешно продать ваш дом.

Говорить о рекламном щите перед домом и риэлторском замке на двери я не стану. Вам предложит это сделать практически любой агент. Листовки не стоят больших денег и вам их также сделают большинство из агентов. Поговорим о более продуктивных вещах.

1. Немаловажным дополнением услуг по продаже дома является создание виртуального тура по нему. Что это такое? Специальный вид компьютерной сьемки позволяет заснять достоинства вашего дома снаружи и изнутри. Любой покупатель, придя к агенту сможет посмотреть ваш дом на компьютере и составить себе представление о нем. Почему виртуальный тур эффективен? Потому что в ваш дом будут приходить покупатели, которые уже имеют о нем более широкую информацию. В остальных случаях люди нередко заходят в дом и тут же выходят из него, поняв, что он имеет не ту планировку, которую им бы хотелось видеть. Организация виртуального тура потребует от агента дополнительных расходов, но они стоят того.
2. Дом открытых дверей. Вероятно, большинству людей в Канаде привычнее сказать "Open house". Вы знаете, что обычно по субботам и воскресеньям многие из продаваемых домов открыты для публичного просмотра. Это также довольно серьезный инструмент, который значительно увеличивает вероятность успешной его продажи. Агент, который не ленится проводить часть своих выходных на дне открытых дверей, может очень многое сделать для продажи вашего дома.
3. Газеты и журналы. Затраты на рекламу недвижимости в газетах и журналах опять же немалые и они тоже являются эффективным средством при продаже дома. Почему? Потому что, часть потенциальных покупателей еще не решилась обратиться к агенту, но обьявление о вашей недвижимости может оказаться для них толчком к ее покупке.
4. Интернет. Большинство из агентов на сегодняшний день имеют свой персональный сайт. На мой взгляд, интеренет безусловно является сильнейшим средством рекламирования недвижимости. Газетная реклама ввиду ограниченности обьема, зачастую не позволяет дать развернутой информации о вашем доме. Интернет-пространство позволяет рассказать о недвижимости в том обьеме в котором этого требует ситуация. Опять же по поводу виртуального тура. Обратите внимание, что в первом случае мы говорили о туре, который вы можете посмотреть только в присутствии агента. Дело в том, что официальный виртуальный тур расположен на професиональном риэлторском сайте, в который рядовой потребитель доступа не имеет. Тот же виртуальный тур размещенный на персональном сайте агента будет доступен 24 часа в сутки, для всех желающим его посмотреть.
5. Публикации. Вы сейчас читаете статью и я надеюсь, что она вам интересна. Как вы считаете, если информация о вашем доме будет упомянута в этой статье, привлечет ли это больше внимания к вашей недвижимости? Кстати, все эти публикации также 24 часа в сутки доступны любому посетителю моего персонального сайта.
6. Телевидение. Для более дорогой недвижимости оправданно нести расходы и по рекламированию ее на телевидении. Не секрет, что дорогие дома продать тяжелее, так как круг людей, которые в состоянии ее купить, значительно более узкий.