TRIPLEX, FOURPLEX, MULTIPLEX

Сергей Гудин
Вполне вероятно, что для людей непосвященных эти английские слова мало, о чем говорят. Речь в данной статье пойдет о домах, которые были изначально построены или в последствии перестроены с целью сдачи их в наем и соответственно с целью извлечения доходов.

Такой дом может состоять из 3 квартир (triplex), четырех квартир (fourplex) или большего количества квартир (multiplex). Теперь Вы знаете, что эти слова означают. Стоимость такой недвижимости колеблется от $200,000 до примерно $500,000 и более, в зависимости от количества квартир, а также в зависимости от месторасположения дома и приносимого им годового дохода. В центре Торонто, например, такие здания, могут стоить несколько миллионов долларов и более.

Для кого такая недвижимость могла бы быть интересной? Стоит сразу сказать, что если Вы обладаете свободными деньгами и ищете пути наиболее выгодного их вложения, то вряд ли инвестирование в такие дома принесет Вам большие прибыли.

Планируя внести, например, 5% от стоимости недвижимости в качестве собственного взноса, Вы, вероятнее всего, можете расчитывать на то, что получаемый годовой доход будет лишь перекрывать все необходимые расходы по его содержанию с учетом выплаты кредита и давать некоторую годовую прибыль. Из этого видно, что чем больше собственных денег Вы в состоянии внести в качестве coбственного взноса, “down payment”, тем больше возрастет величина извлекаемых Вами доходов.

Итак, кто же все-таки, тот человек, которому имеет смысл покупать такого рода недвижимость? Такая недвижимость, на мой взгляд, может быть интересной для людей, располагающих свободной суммой денег, и которые недавно прибыли в Канаду на постоянное место жительства.

Как я уже писал в других статьях, положение бизнесменов, или просто людей, которым удалось приехать в Канаду с достаточно крупной суммой денег, зачастую нисколько не легче, а иногда и сложнее (например морально), чем положение людей, которые приехали сюда жить с минимумом денег.

Удивлены? Не удивляйтесь. Первая проблемма в этом случае заключается в том, чтобы не потерять, сохранить привезенные деньги, и по возможности быстрее заставить их работать.

2. Вторая проблема психологического порядка. Состоятельному человеку тяжело морально пойти работать на фабрику в качестве рабочего, по причине того, что достаточного английского пока еще нет, а соответственно и нет возможности устроиться на более высоко оплачиваемую работу .

Вложение от $50,000 до например, $100,000 в покупку такого дома, может приносить от $45,000 до $60,000 годового дохода, и от $20,000 до $50,000 чистого дохода (за вычетом всех расходов, без учета оплаты кредита). Если Вы решили внести всю сумму стоимости за дом, а следовательно не должны выплачивать банковский кредит, то как Вы видите, доход от такого дома уже соответствует годовой зарплате среднего работающего канадца. Покупка такого бизнеса позволяет человеку, только что прибывшему жить в Канаду, осмотреться в течение нескольких лет, решить, что делать дальше, и при этом начать сразу же получать доход c привезенных с собой денег. Даже, если Вы не в состоянии проинвестировать достаточно крупную сумму денег на покупку такого бизнеса, то и в этом случае такая покупка может быть для Вас интересной.

Допустим, что Вы покупаете дом состоящий из 3-х или 4-х квартир, в котором одну из квартир Вы занимаете сами. Проживание в таком собственном доме позволит Вам жить, по сути дела, бесплатно, а возможно еще и получать прибыль с оставшихся 2-х , 3-х арендованных квартир. Такая ежемесячная прибыль может покрывать, например, часть Ваших семейных расходов. Совсем неплохо, особенно, если Вы уже трудоустроены сами.

Кому еще покупка такой недвижимости могла бы быть интересной? Покупка такой недвижимости может оказаться привлекательной идеей, не только в качестве сиюминутного извлечения дохода, но и как долгосрочная перспектива. Занимаясь таким бизнесом в течение 10-15 или даже 25 лет, у Вас есть вполне достаточно времени, чтобы выплатить все банковские кредиты, взятые у банка на покупку этой недвижимости. Если Вы в состоянии обеспечивать свой жизненный уровень за счет собственной заработной платы, без изьятия денег, приносимых Вашим бизнесом, то Вы можете вносить всю получаемую прибыль на погашение банковского кредита. Это, в свою очередь, позволит Вам в несколько раз быстрее его выплатить, и в дальнейшем извлекать из данного бизнеса чистый доход.

Представьте себе, что выходя на пенсию, Вы имеете в собственности пару таких выплаченных Вами домов, в которых 6-8 квартир приносят Вам постоянный ежемесячный доход. Вероятно, что в этом случае Вам не придется переживать за размер Вашей пенсии и думать о том, как на эту пенсию прожить.

Для полноты картины стоит сказать, что такой бизнес, как впрочем и любой другой, имеет свои сложности.

1. Вам придется заниматься серьезным отбором тех людей, которым Вы планируете сдавать жилье в аренду.
Предметом Вашего главного интереса будет способность этих людей регулярно вносить ежемесячную плату за проживание. Очевидно, что финансовая несостоятельность жильцов вносить квартплату может привести к потере Ваших доходов, а иногда даже к тому, что Вам придется нести эти расходы вместо них.
2. Довольно сложно найти людей, которые будут аккуратны к своему жилью в период их проживания,
так как для них это жилье временное.
3. В случае, если жилец выехал, а новый жилец еще не въехал жить, освобожденная квартира за этот период не приносит Вам дохода.
4. После съезда предыдущего жильца Вам придется произвести косметический ремонт квартиры, чтобы сдать ее уже в чистом виде новому жильцу, а соответственно Вам придется нести на этом расходы.

В связи с вышеперечисленным, более оправданным является Ваше персональное проживание в таком доме, что дает Вам возможность большего контроля за ежедневной ситуацией.

Существуют определенные рекомендации, помогающие подбору жильцов, которые в состоянии, постоянно и своевременно вносить ежемесячные платежи за аренду. В Канаде уже давно существует практика, так называемых, “post-dated checks” , “credit check” и “ job letter”. “ Post-dated check ” - Жилец вручает владельцу дома на момент подписания договора предварительно датированные 6 или 12 (за весь год) чеков на оплату жилья. Владельцу лишь остается каждый месяц последовательно вносить такой чек в банк и снимать оплату за аренду жилья в свою пользу. “ Credit check “ – проверка кредитной истории на предмет платежеспособности и привычек по своевременной оплате кредитных расходов. “ Job letter “ – письмо с работы, указывающее, что будующий жилец, постоянно трудоустроен, с указанием размера годового дохода и срока пребывания на этом месте работы. Иногда, когда вновь прибывший в страну человек не в состоянии предоставить полного набора таких документов, владелец здания соглашается сдать жилье при условии, что будущий постоялец обязуется внести оплату за проживание сразу за полгода или даже за год вперед. Существует также практика привлечения третьего лица к подписанию договора аренды в качестве гаранта и так далее.

Как Вы теперь видите, при правильном подходе к ведению такого бизнеса, риск понести потери может оказаться и не настолько большим.

В завершение разговора по данной теме несколько реальных примеров такой недвижимости, продающейся в реальном времени на момент написания данной статьи.

Торонто, кирпичный 2-х этажный дом, стоимостью $344,900, ежегодный налог на владение землей и строением составляет $3287.33. Данное строение включает в себя 6 квартир, 6 санузлов, и соответственно 6 кухонь, из которых одна квартира с 2-мя спальными комнатами, 3 квартиры с одной спальной комнатой и 2 студии для холостяков. Все квартиры уже сданы в аренду на базе одногодичного договора, с условием дальнейшего продления договора (при обоюдном согласии сторон). Годовой доход составляет $45,444 в год, при этом ежегодные расходы составляют $ 10,888.

Следующий пример. Торонто, район Dufferin & King. Кирпичный 2х этажный дом, стоимостью в $478,000, налог на владение $5,550 в год. Перед домом существует площадка для парковки автомашин на 12-15 мест. Здание включает в себя 9 квартир, из которых 6 студий и 3 квартиры с одной полной спальной комнатой. Общий годовой доход составляет $57,550 , расходы составляют $12,050 в год.

Последний пример. Торонто, район Eglington & Jane. Кирпичный 2х этажный дом, состоящий из 5-ти квартир, стоимостью $259,900. Здание состоит из 4х студий и одной односпальной квартиры. Все помещения меблированы. Годовой доход составляет $39,000, величина ежегодных расходов не указана.

На мой взгляд покупка такой недвижимости может оказаться некоторой альтернативой для государственной программы RRSP, о которой Вы вероятно все знаете. Государственная программа RRSP, достаточно неплохая программа по пенсионному обеспечению граждан, которая стала довольно популярна, в основном за счет того, что она позволяет Вам снижать Вашу годовую налогооблагаемую базу доходов. Тем не менее эта программа, на мой взгляд, имеет и свои недостатки.

Ваши деньги оказываются замороженными, а точнее сказать оказываются в распоряжении государства на многие долгие годы. Второе. Выходя на пенсию, и отложив в RRSP за предыдущие годы, скажем, $500,000 долларов, Вы в дальнейшем в праве изымать ежегодно лишь ограниченную часть из накопленных Вами денег. Если Вы планируете изъять всю сумму накопленных Вами денег, то Вы соответственно должны будете заплатить налоги на всю сумму накоплений.

Инвестирование денег в недвижимость, о которой рассказано в данной статье, существенно отличается от инвестирования в программу RRSP. Вы также, как и в программе RRSP, создаете свой будущий капитал, который, тем не менее, постоянно находится в Вашем распоряжении, а также, по Вашему желанию может приносить Вам постоянный доход в текущем времени. Если в случае программы RRSP, выходя на пенсию, Вы можете ежегодно вынимать некоторую ограниченную часть денег из собственных же накоплений, уменьшая при этом размер Вашего капитала, то в случае покупки такого рода недвижимости, Вы получаете доход с принадлежащей Вам недвижимости, при этом величина владеемого Вами капиталла не только не уменьшается, а вероятнее всего будет расти с течением времени.

Все мы, в той или иной степени, перенесли экономический крах на своей Родине, когда, как Вы помните, многие люди потеряли все их сбережения. В связи с этим многие из нас, наученные горьким опытом, относятся с недоверием к инвестированнию денег в коммерческие и государственные фонды. Хочется надеяться, что судьба разорения такого рода фондов не постигнет канадские государственные пенсионные фонды. Тем не менее идея полного контроля за своими инвестициями представляется мне более привлекательной, даже если величина извлекаемых при этом доходов окажется несколько меньшей.

Вы вероятно также согласитесь, что интерес людей к аренде жилья будет сохраняться всегда, и тем более в Канаде, где правительство последовательно ведет политику привлечения новых иммигрантов из других стран. Мне осталось лишь добавить, что инвестируя деньги в коммерческую недвижимость, и извлекая из нее доходы, Вы также можете часть этих доходов ежегодно откладывать в пенсионную программу RRSP.


На этой страничке вы найдете множество других статей, освещающие чуть ли не все возможные вопросы на практически любые темы о недвижимости.

Если у Вас возникли вопросы по поводу данной статьи, то Вы можете задать их мне прямо здесь.

Сергей Гудин

(416) 999.5777 cell
(905) 755.0500 bus
goodinhomes@gmail.com
United Professionals Realty Inc.